Hypotéky podle druhu příjmů: Proč vám jako OSVČ každá banka spočítá jiný příjem

Znáte to. Vyděláváte víc než kamarád v zaměstnání, ale banka mu nabídne vyšší hypotéku než vám. Připadá vám to nespravedlivé a v jistém smyslu to nespravedlivé je. Nejde ale o to, kolik skutečně vyděláváte, ale o to, co z vašich papírů banka dokáže vyčíst.

A tady je věc, o které spousta lidí neví. Ze stejného daňového přiznání mohou různé banky spočítat úplně jiný příjem. A rozdíl nemusí být jen pár procent. U jedné banky na požadovanou hypotéku nedosáhnete, zatímco u druhé ano.

Proč může OSVČ dostat nižší hypotéku než zaměstnanec

U zaměstnance je situace většinou jednodušší. Banka má potvrzení o příjmu, výplatní pásky nebo pohyby na účtu a poměrně jasně vidí, kolik člověk vydělává.

U OSVČ je to jinak. Banka často vychází z daňového přiznání, ve kterém nemusí být skutečná finanční situace podnikatele na první pohled vidět.

Vezměte si běžný příklad. Máte roční obrat 2 000 000 Kč a uplatňujete 60% výdajový paušál. Dílčí základ daně z podnikání tak vychází na 800 000 Kč. Vaše reálné náklady přitom mohou být výrazně nižší a ve skutečnosti vám z podnikání zůstává mnohem víc.

Banka, která při výpočtu příjmu vychází primárně ze základu daně, ale pracuje právě s tímto číslem.

A tady vzniká celý problém. Daňová optimalizace, která vám pomáhá snížit daňovou povinnost, může zároveň snížit příjem, který vám banka uzná pro hypotéku.

Jak může banka spočítat příjem OSVČ

Nejde o to, že by některá banka byla „hodná“ a jiná „přísná“. Banky používají rozdílné metodiky a záleží na tom, která z nich nejlépe odpovídá vašemu podnikání.

1Z daňového základu

Jde o jeden z běžných způsobů výpočtu. Banka vychází z údajů v daňovém přiznání a podle vlastní metodiky z nich stanoví uznatelný měsíční příjem. V některých případech pracuje i s více zdaňovacími obdobími.

Vyhovovat může OSVČ se skutečnými výdaji a dostatečně vysokým základem daně.

Méně výhodný bývá především pro podnikatele s vysokými paušálními výdaji nebo výrazně optimalizovaným daňovým základem.

2Z obratu

Některé banky umí příjem odvodit také z obratu. Vezmou příjmy z podnikání a podle typu činnosti na ně použijí vlastní koeficient.

Daňový základ potom nemusí být pro výsledný uznatelný příjem tím nejdůležitějším číslem.

Vyhovovat může OSVČ s vysokým obratem a relativně nízkým daňovým základem.

Háček je v tom, že jednotlivé banky používají rozdílné koeficienty a pravidla. Záleží také na konkrétním oboru podnikání.

A to je jedna z nejdůležitějších věcí, kterou je potřeba u hypotéky pro OSVČ vědět. Pokud vám jedna banka řekne, že máte příliš nízký příjem, nemusí to automaticky znamenat, že na hypotéku nedosáhnete. Jiná banka může ze stejných podkladů vypočítat výrazně vyšší příjem.

Stejné podnikání. Stejné daňové přiznání. Jiný výsledek.

3Individuální posouzení

U vyšších částek nebo méně standardních případů může být prostor také pro individuální posouzení.

Do hry mohou vstoupit například další příjmy, historie podnikání, majetek, spolužadatel nebo další skutečnosti, které pomohou bance získat lepší obrázek o celkové finanční situaci klienta.

Vyhovovat může především zavedeným podnikatelům s dobře doložitelnou historií.

V praxi to znamená obvykle víc dokumentů a individuálnější řešení, ale zároveň možnost pracovat s případem, který se nevejde do jednoduchého automatického výpočtu.

Když jste v paušálním režimu

Paušální daň je pro řadu živnostníků výrazným administrativním zjednodušením. Jedna pravidelná platba a při splnění podmínek nemusíte standardně podávat daňové přiznání ani přehledy.

Z pohledu hypotéky to ale znamená jednu komplikaci. Banka nemá klasické daňové přiznání, ze kterého by mohla příjem vypočítat.

Banky proto příjem posuzují jiným způsobem. Mohou pracovat například s obratem na účtu, evidencí příjmů, výpisy nebo dalšími dokumenty podle své metodiky.

A opět platí, že přístup jednotlivých bank se výrazně liší.

Pokud jste v paušálním režimu a plánujete hypotéku, je proto správný výběr banky ještě důležitější. Rozhodně není dobré automaticky předpokládat, že nejlepší podmínky dostanete právě u banky, kde máte podnikatelský účet.

Jak dlouho musíte podnikat

Banky obvykle chtějí určitou historii podnikání a doložení alespoň jednoho uzavřeného zdaňovacího období. U některých případů nebo bank mohou být požadavky přísnější a může být potřeba delší historie.

Záleží také na konkrétním oboru, kontinuitě podnikání a způsobu, jakým banka příjem vyhodnocuje.

Pokud tedy podnikáte teprve několik měsíců, možnosti budou výrazně omezenější. O to důležitější je hypotéku plánovat dopředu a neřešit příjem až ve chvíli, kdy máte podepsanou rezervační smlouvu.

Co si připravit

Konkrétní seznam dokumentů se mezi bankami liší. Nejčastěji jde o tyto podklady.

• Daňové přiznání za poslední jedno nebo dvě zdaňovací období včetně potvrzení o podání
• Výpisy z účtu, pokud je banka pro posouzení příjmu vyžaduje
• Doklady související s podnikáním podle konkrétního případu
• Případně přehledy pro ČSSZ a zdravotní pojišťovnu nebo další dokumenty požadované bankou

U některých případů může banka požadovat také doložení bezdlužnosti nebo dalších podkladů.

Pět chyb, které vidím nejčastěji

1Optimalizace daní těsně před hypotékou

Účetní vám může naprosto správně pomoci snížit daňový základ a tím i daňovou povinnost. Jenže pokud následně banka počítá příjem právě ze základu daně, může vám stejná optimalizace snížit dostupnou výši hypotéky.

Co s tím: pokud víte, že chcete v následujícím roce nebo dvou kupovat nemovitost, řešte hypotéku ještě před podáním dalšího daňového přiznání.

2Nepřehledné pohyby na účtech

Pokud banka počítá příjem z obratu nebo pracuje s výpisy, musí být schopná rozlišit skutečné příjmy z podnikání od převodů mezi vašimi vlastními účty.

3Nedoplatky, o kterých nevíte

I malý nedoplatek může při schvalování způsobit zbytečné komplikace. Před žádostí je proto dobré zkontrolovat, zda máte závazky vůči institucím v pořádku.

4Řešení hypotéky až po podání daňového přiznání

Pokud plánujete větší hypotéku, může být pozdě řešit příjem až ve chvíli, kdy je nové daňové přiznání podané. V tu chvíli už s výslednými čísly pro dané období nic neuděláte.

5Automatická žádost u banky, kde máte účet

To, že u banky deset let podnikáte, ještě neznamená, že právě její metodika bude pro váš typ příjmu nejlepší. U OSVČ je často mnohem důležitější způsob výpočtu příjmu než to, u které banky máte účet.

A co limity České národní banky?

Vedle samotného výpočtu příjmu vstupují do hry také pravidla pro poskytování hypoték.

U hypoték na vlastní bydlení je zásadním regulatorním limitem především LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Standardně se pracuje s hranicí 80 %, přičemž u žadatelů mladších 36 let pořizujících si vlastní bydlení může být limit až 90 %.

Banky ale zároveň používají vlastní pravidla pro posouzení schopnosti klienta úvěr splácet.

A právě tady se znovu dostáváme k příjmu OSVČ. Jednotlivé banky mohou stejná čísla vyhodnotit rozdílně.

Proto nedává příliš smysl podávat žádost naslepo a doufat, že to vyjde na druhý pokus. Mnohem efektivnější je nejprve spočítat, jak budou váš příjem posuzovat jednotlivé banky, a podle toho vybrat vhodnou variantu.

Podrobněji o tom, co dělat po zamítnutí, píšu v článku Zamítnutí hypotéky: co dělat a kdy má smysl zkusit jinou banku.

Jak to řeším

U OSVČ je velká část mojí práce právě v tom, že vezmu vaše podklady a porovnám, jaký příjem z nich dokážou uznat jednotlivé banky. Ne odhadem, ale podle jejich konkrétních metodik.

Někdy je rozdíl mezi bankami malý. Jindy tak velký, že rozhoduje o tom, jestli na konkrétní nemovitost dosáhnete.

A pokud víte, že vás hypotéka čeká za rok nebo dva, má smysl začít ještě dnes. Můžeme dopředu zjistit, jak budou banky váš příjem posuzovat a jestli je potřeba něco změnit před dalším daňovým přiznáním.